Exemple concret & chiffré d'un investissement en loi Pinel

Pour bien comprendre le fonctionnement du dispositif de défiscalisation immobilière il est instructif d’étudier un exemple concret et chiffré d’un investissement en loi Pinel.
De cette manière, il sera possible d’effectuer ensuite une simulation Pinel plus détaillée en ayant bien compris les différents paramètres pris en compte lors du calcul de rentabilité.

chiffrage d'un investissement pinel
Chiffrage d'un investissement Pinel

Exemple d'investissement Pinel : Achat d'un appartement pour le louer pendant 9 ans

1. Caractéristiques du bien immobilier

Dans cet exemple, nous allons prendre le cas d’un investisseur achetant un appartement (dans le cadre du dispositif Pinel) aux caractéristiques suivantes :

  • Appartement situé à Lyon
  • Surface du logement = 35 m2
  • Prix d’achat TTC = 150 000€
  • Durée de location prévue = 9 ans

2. Calcul de la mensualité de crédit

Prenons ici le cas d’un emprunt dans des conditions moyennes pour 2018 et supposons que le contribuable emprunte la totalité du montant de son investissement :

  • Montant du prêt = 150 000€
  • Durée de l’emprunt = 20 ans
  • Taux d’emprunt immobilier = 1,90 %
  • Assurance de prêt = 0,30 %

 Selon la formule de calcul de mensualité d’emprunt immobilier (calculateur en ligne ici, par exemple), la mensualité de crédit (assurance incluse) à rembourser ici sera de : 789€ /mois 

3. Calcul de l’économie d’impôt Pinel mensuelle

En s’engageant sur une durée de location sur 9 ans, la réduction d’impôt totale s’élèvera à 18% du prix total du bien acheté.

Économie d’impôt totale

Dans notre cas : 150 000€ x 18% = 27 000€ d’économie d’impôts sur 9 ans

Économie d’impôt annuelle

Ramenée sur une année, la réduction d’impôt est alors de : 27 000 € / 9 ans = 3000 € /an

Économie d’impôt mensuelle

 Sur ces 9 ans de location, l’avantage fiscal s’élève donc à : 3 000 € / 12 mois = 250€ /mois

4. Calcul du loyer Pinel

Le loyer est fixé par le propriétaire du logement, il faudra cependant qu’il respecte le plafond de loyer Pinel maximal applicable à ses locataires, en fonction de :

  • la zone Pinel où se situe le logement
  • la surface du logement

Dans notre exemple, le logement fait 35 m2 et se trouve à Lyon, en Zone A Pinel (⇒ barême de loyer Pinel = 12,50€ /m2)

 Selon ces critères, le loyer Pinel maximum possible est de : 528€  /mois

Pour plus de détails sur les modalités de ce calcul ainsi que la mise à disposition d’un calculateur en ligne,  merci de vous référer à notre page : Calcul des plafonds de loyer Pinel

5. Calcul de la mensualité finale à payer (après avantages fiscaux + revenus locatifs)

Pour l’investisseur, la la mensualité de remboursement de son investissement effective à payer est donc calculée selon cette formule :

MENSUALITÉ FINALE = Mensualité de crédit – Réduction d’impôt mensuelle – Revenus locatifs mensuels

 Ce qui donne, dans notre exemple : 789€ – 250€ – 528€ = 11€ /mois de remboursement d’investissement

 

Possibilité d'un investissement en loi Pinel sans apport

Nous voyons donc que grâce au dispositif Pinel, il est possible d’investir dans un appartement neuf en profitant d’une aide de l’État sur la période de location dont le montant est très important.

Ajoutée aux revenus locatifs perçus, cette aide permet de faire baisser considérablement les mensualités de remboursement d’un investissement Pinel, jusqu’à pouvoir envisager un achat sans apport.

exemple d'investissement loi pinel sans apport
Investir sans apport grâce à la loi Pinel

Calculette Pinel : simuler la rentabilité d'un investissement en loi Pinel

Un calculateur Pinel gratuit est mis à votre disposition ci-dessous de manière à pouvoir simuler différents cas d’investissements en loi Pinel : la capacité d’épargne demandée, les mensualités à rembourser ainsi que la rentabilité potentielle :

Simulateur pinel

Simulateur Pinel

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