Le dispositif de la loi Pinel : l’investissement locatif défiscalisant

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière basé sur l’investissement locatif.
Ce dispositif a été conçu par la ministre du logement Sylvia Pinel en septembre 2014 en reprenant le principe des lois de défiscalisation immobilières précédentes comme la loi Duflot et la loi Scellier.
Entré en vigueur le 1er janvier 2015 par le biais du vote de la loi de finances 2015, le dispositif Pinel peut être employé rétroactivement jusqu’à la date limite du 1er septembre 2014.

Le Code général des impôts décrit en détail toutes les modalités d’application de la loi Pinel.

La loi Pinel s’adresse aux contribuables français souhaitant réduire leurs impôts en investissant dans un logement neuf en suivant le principe de l’investissement locatif.

Explication du fonctionnement de la loi Pinel

Comme pour les autres lois de défiscalisation, le fonctionnement du dispositif Pinel repose sur un principe simple qui est donc celui de l’investissement locatif défiscalisant.
Cela consiste à acheter un bien pour ensuite s’engager à le mettre en location pour une durée minimum en échange d’une réduction d’impôts.
La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de location ainsi qu’au prix initial d’achat de l’appartement Pinel.
Cet avantage fiscal s’ajoute aux revenus locatifs perçus pendant la période de location pour financer l’achat immobilier

Une fois la période d’engagement locatif terminée, 3 options s’offrent à l’investisseur :

  • Continuer la location pour percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers
  • Choisir d’habiter le logement acheté
  • Revendre le logement afin de réaliser une plus-value immobilière, le bien s’étant probablement valorisé durant ces années locatives

La réduction d’impôt en loi Pinel

Montant de l’avantage fiscal Pinel
Engagement de locationRéduction d’impôt Pinel
12 ans21% du prix du bien
9 ans18% du prix du bien
6 ans12% du prix du bien

Loi Pinel : les avantages d’un investissement locatif

Le dispositif Pinel offre de nombreux avantages à l’investisseur. Les principaux avantages et objectifs d’un tel investissement dans la pierre sont les suivants :

  1. Réduire ses impôts
  2. Possibilité d’acheter sans apport (grâce à la défiscalisation + les revenus locatifs)
  3. Percevoir des revenus complémetaires pour sa retraite ou autre
  4. Épargner tout en valorisant un patrimoine
  5. Préparer l’avenir de ses enfants (transmission de bien immobilier facile et moins coûteuse)

Loi Pinel : les conditions d’application du dispositif de défiscalisation immobilière

Si les avantages d’un investissement Pinel sont nombreux et intéressants financièrement, il faudra cependant veiller à respecter certaines conditions imposées par le cadre législatif du dispositif.
En effet, il faut savoir que si le gouvernement « offre » cet avantage fiscal à tout contribuable français achetant pour louer dans le neuf, il le fait d’un manière intéressée. C’est à dire que du point de vue de l’État français, l’objectif de la loi Pinel est de développer l’offre locative dans les zones du territoire dites « zones tendues » d’un point de vue locatif : les villes et communes où l’offre d’appartements à la location est beaucoup moins élevée que la demande (souvent les grandes agglomérations).
De plus, le gouvernement veut viser les personnes aux revenus intermédiaires, en pratique les foyers ayant trop de revenus pour accéder au logement social mais pas assez pour trouver facilement un appartement à louer dans le parc immobilie locatif privé.

Ci-dessous, les principales conditions à respecter pour pouvoir accéder à la réduction d’impôts de la loi Pinel :

  • Le logement acheté doit être neuf ou en VEFA (état futur d’achèvement)
  • Le logement doit être situé dans une zone éligible Pinel. Ces zones sont déterminées par le gouvernement et mises à jour régulièrement
  • Louer le logement pour 6, 9 ou 12 ans
  • Respecter les nouvelles normes thermiques : RT 2012 ou label BBC 2005
  • La construction du programme Pinel doit être terminée dans les 30 mois après la déclaration d’ouverture du chantier
  • Respecter les plafonds de ressources du foyer louant le logement
  • Respecter les limites des plafonds de loyers à demander aux locataires

Barême des plafonds de loyer Loi Pinel

Plafonds de Loyer Pinel
Zone PinelBarême Pinel 2018-2019
Zone A12,59€/m2
Zone Abis16,96€/m2
Zone B110,15€/m2
Zone B28,82€/m2

Exemples chiffrés d’investissements locatifs en loi Pinel

Réduction d’impôt de 21% sur 12 ans

→ achat d’un appartement en loi pinel à 256 000 €
↪ réduction d’impôt est de 53 760 € sur 12 ans
⇒ réduction de 4 480 € / an

Réduction d’impôt de 18% sur 9 ans

→ achat d’un appartement en loi pinel à 144 000 €
↪ réduction d’impôt est de 25 920 € sur 9 ans
⇒ réduction de 2 880 € / an

Réduction d’impôt de 12% sur 6 ans

→ achat d’un appartement en loi pinel à 178 000 €
↪ réduction d’impôt est de 21 360 € sur 6 ans
⇒ réduction de 3 560 € / an