La loi d’investissement locatif reconduite en 2018

 

Qu’est ce que la Loi Pinel?

 

La loi Pinel prend la suite de la loi Duflot et de la loi Scellier. C’est une loi de défiscalisation immobilière permettant de défiscaliser et de réduire son IR (impôt sur le revenu) en s’engageant sur une durée de location d’un bien neuf acquis dans une zone éligible.

Le but de la Loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoires dites « tendues », c’est à dire où la demande locative est bien supérieure à l’offre.

La loi Pinel est donc un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement offrant une réduction d’impôt Pinel sur le revenu en faveur de l’investissement locatif pour les contribuables Français qui achètent ou font construire des logements neufs ou assimilés.

Son application s’étend du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021 (après prolongation du dispositif, qui devait prendre fin le 31 décembre 2017) par le gouvernement Macron le 20 septembre 2017.

prolongement du dispositif Pinel en 2018

Les propriétaires de ces logements s’engagent à les louer (location nue, non meublée) à usage d’habitation principale du locataire, ce dernier devant entrer dans le cadre du respect de plafonds de loyer et plafonds de ressources décidés par le gouvernement et généralement mis à jour annuellement.

Simulateur pinel

Simulateur Pinel

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Cette simulation est communiquée à titre indicatif, elle est établie sur la base des informations que vous avez saisies. Elle ne constitue en aucune façon un engagement de financement. Elle devra être approfondie par un professionnel du conseil en investissement immobilier. Les calculs sont réalisés sur la base d’une évolution annuelle du prix du bien de 1%. pinel-loi-gouv.fr n’est pas en mesure de garantir les variables intégrées dans les calculs, la simulation proposée est purement indicative et n’a aucune valeur contractuelle scientifique, économique ou contractuelle. Ce dispositif est également disponible sur 6 ou 9 ans.

Réductions d’impôts accordées dans le cadre d’un investissement Pinel

L’avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l’engagement de durée de location du logement neuf acheté (comprise entre 6 et 12 ans). 2% par an de réduction sont appliqués de la 1ère à la 9ème année. Il est ensuite possible de prolonger pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.
  • Réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
  • Réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
  • Réduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans

Avantages Loi Pinel

Le gouvernement a fait en sorte de rendre le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel très attractif pour les investisseurs afin de s’assurer qu’il remplisse son rôle de stimulant pour le secteur de la construction immobilière.
Ci-dessous, vous trouverez les avantages principaux de la loi Pinel et les améliorations apportées par rapport aux loi précédentes comme la loi Duflot.

1. Réduction d’impôts

Le principale avantage de la loi Pinel est le fait de pouvoir défiscaliser, et ce jusqu’à 21% du prix du bien acheté si il est loué durant 12 ans. Cet avantage fiscal est plafonnée pour un investissement maximum de 300 000€ et de 2 investissement par an. Il est cependant tout à fait possible d’acheter plus cher, mais alors la partie au-dessus des 300 000€ ne sera simplement pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôts. Considérant ces critères, la réduction d’impôt maximum lors d’un investissement Pinel peut s’élever à 63 000€ / an.

2. Possibilité d’un investissement sans apport

En bénéficiant d’un allègement fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf sans apport initial. Les loyers et la réduction d’impôt peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l’achat du logement.

3. Location sur un marché porteur de tous types d’appartements

Le dispositif Pinel se concentre sur les zones tendues du territoire français. Cela implique que ce sont principalement les grandes agglomérations où la demande locative est forte et donc qu’il y est relativement facile de louer son bien. De plus, la variété de biens neufs proposés à la commercialisation est grande, cela va du studio aux grands appartements. Chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs.

4. Possibilité de louer à ses ascendants / descendants

Un avantage important par rapport à la précédente loi Duflot est le fait que la loi Pinel offre la possibilité de louer à des membres de sa famille, ce qui est très pratique pour les investisseurs souhaitant, par exemple, louer à leurs enfants. Le locataire ne doit cependant pas faire partie du foyer fiscal.

5. Déduction des charges de ses impôts

Avec la loi Pinel il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charge, par exemple :
  • Taxe foncière
  • Frais d’entretien du logement
  • Primes d’assurances
  • Frais de gestion locative
  • Intérêts d’emprunt

 

Conditions d’application de la Loi Pinel

Etat du logement d’investissement

Afin de pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel, le logement doit respecter certaines conditions loi Pinel, en clair il doit-être :
  • Un logement neuf
  • Un logement acquis dans le cadre d’une vente en état de futur achèvement (VEFA)
  • Un logement à construire
  • Un logement ancien allant être rénové pour être transformé en logement neuf
  • Un logement remis en état de décence grâce à des travaux de réhabilitation
  • Un local transformé en logement

Zonage loi Pinel

Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt de la loi Pinel, il est nécessaire d’investir dans un logement situé dans une zone Pinel désignée comme éligible par le gouvernement. Un découpage ou zonage a été effectué par l’État, divisant le territoire français en 5 zones décrites ci-dessous :
Dénomination de la Zone Pinel Zone Pinel
Zone A Agglomération de Paris (zone A bis incluse), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont chers
Zone Abis Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
Zone B1 Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont hauts, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer
Zone B2 Centres villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez chers, communes de Corse non situées en zones A ou B1.
Zone C Reste du Territoire (non éligible)

Test rapide d’éligibilté

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Les zones A, Abis, B1 et B2 sont les zones éligibles en 2017. 

La loi Pinel en 2018 voit ses zones d’application resserrées et seulement les zones A, Abis et B1 seront éligibles, à quelques exceptions près qui seront détaillées début 2018.

 

 

Plafonds loi Pinel

Si le mécanisme de défiscalisation Pinel est d’un fonctionnement simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi. Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi :
  • Les plafonds de LOYER
  • Les plafonds de RESSOURCES

Plafonds de loyer Loi Pinel

Le plafond de loyer loi Pinel est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires. Il déterminera donc en grande partie les revenus locatifs potentiels à prendre en compte lors du calcul de rentabilité d’un investissement locatif Pinel.
Ce plafond dépend de :

  • La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
  • La surface utile calculée du logement

Comment calculer un plafond de loyer Pinel ?

La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :

Barême x Surface Utile x Coefficient Pinel

 

1. Déterminer le Barême Pinel

Ce barême, mis à jour chaque année par le gouvernement, dépend de la zone éligible Pinel dans laquelle se trouve le logement mis en location. Voici les correspondances ci-dessous :

Zone Eligible PinelBarême Pinel 2018
Zone A12.50€/m²
Zone A bis16.83€/m²
Zone B110.07€/m²
Zone B28.75€/m²

 

2. Déterminer la surface utile Pinel

Surface utile = habitable + 0.5 x surface annexes

Selon cette formule, on constate que l’on ajoute la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc…

 Les parking ne font pas partie des surfaces annexes
 Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m²

 

3. Calcul du coefficient multiplicateur

Coefficient multiplicateur = 0.7 + (19 / Surface Utile)

 Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.

 
ZONE PINEL
Composition du Foyer du ou des locataire(s) Zone A bis (en €) Reste de la zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €)
Couple 55 486 55 486 40 410 36 368
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 72 737 66 699 48 596 43 737
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 86 843 79 893 58 666 52 800
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 103 326 94 579 69 014 62 113
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 116 268 106 431 77 778 70 000
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 954 +11 859 +8 667 +7 808

Plafonds de ressources loi Pinel

Le plafond de ressources des locataires d’un logement acheté dans le cadre de la loi Pinel représente les revenus maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement. Ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé. Le plafond de ressources Pinel est fixé en fonction de :
  • La zone du logement
  • La composition du foyer

Texte officiel de la loi Pinel

Retrouvez le texte intégral du texte de loi Pinel en cliquant ici.

Avis sur la loi Pinel

Faut-il investir en Loi Pinel ? C’est une question que l’on entend souvent et cette loi est bien souvent critiquée. Cependant, un investissement réfléchi et bien pensé, dans une zone locative à forte demande et structuré pour répondre aux moyens et objectifs de l’investisseur s’avère très intéressant. Voici ci-dessous quelques loi pinel avis d’acheteurs de bien sous les conditions du dispositif Pinel :
La Loi Pinel m’a permis d’économiser 21% d’impôt pendant 12 ans, c’est à dire de gommer entièrement mon impôt sur le revenu !
Caroline Tolduf
Grâce à un investissement Pinel, j’ai pu financer un bien immobilier en grande partie grâce aux loyers reçus ainsi que la remise fiscale proposée par le gouvernement. Une excellente façon pour moi de me constituer un patrimoine !
Jason Nipoch
J’arrive déjà au terme de mon premier achat sous le dispositif Pinel et j’ai pu revendre le logement acquis il y a 9 ans en effectuant un plue-value. Je vais très certainement refaire un investissement Loi Pinel afin de m’assurer un revenu complémentaire pour ma retraite.
Sylvie Pleni

Explication de la loi Pinel

Retrouvez notre page complète sur l’explication de la Loi Pinel.

Simulation Loi Pinel

Afin de s’assurer qu’un investissement Pinel est le plus adapté a votre capacité d’épargne et situation fiscale, il est important d’effectuer une Loi Pinel Simulation avant d’envisager tout investissement ou rencontre avec un professionnel de l’immobilier.
Que ce soit un exemple Pinel concret et chiffré, un simulateur en ligne et anonyme ou une simulation Pinel Excel de nombreuses possibilités pour s’assurer de la rentabilité de son investissement sont disponibles.

 

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Guide loi Pinel

Afin d’assurer la bonne rentabilité d’un investissement Pinel, il s’agit de ne pas se tromper sur le type de bien à acheter afin qu’il correspondent à vos objectifs patrimoniaux et votre capacité d’épargne. De plus la localisation du bien est importante afin de garantir la location du bien durant la durée de l’investissement.

La meilleure façon de s’assurer de tout cela est de faire appel à un professionnel de l’immobilier locatif, mais il est bon de se renseigner préalablement avec la lecture d’un guide Pinel pour connaître le sujet de la défiscalisation immobilière dans ses grandes lignes.