La loi Pinel

Dispositif d’investissement locatif reconduit en 2018

Qu’est ce que la Loi Pinel?

La loi Pinel prend la suite de la loi Duflot et de la loi Scellier. C’est une loi de défiscalisation immobilière permettant de défiscaliser et de réduire son IR (impôt sur le revenu) en s’engageant sur une durée de location d’un bien neuf acquis dans une zone éligible.

Le but de la Loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoires dites « tendues », c’est à dire où la demande locative est bien supérieure à l’offre.

La loi Pinel est donc un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement offrant une réduction d’impôt Pinel sur le revenu en faveur de l’investissement locatif pour les contribuables Français qui achètent ou font construire des logements neufs ou assimilés.

Son application s’étend du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021 (après prolongation du dispositif, qui devait prendre fin le 31 décembre 2017) par le gouvernement Macron le 20 septembre 2017.

Les propriétaires de ces logements s’engagent à les louer (location nue, non meublée) à usage d’habitation principale du locataire, ce dernier devant entrer dans le cadre du respect de plafonds de loyer et plafonds de ressources décidés par le gouvernement et généralement mis à jour annuellement.

Prolongation loi Pinel 2018
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Simulateur Pinel 2018 – 2019 en ligne

Réductions d’impôts accordées dans le cadre d’un investissement Pinel

L’avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l’engagement de durée de location du logement en loi Pinel acheté (comprise entre 6 et 12 ans).
2% par an de réduction sont appliqués de la 1ère à la 9ème année. Il est ensuite possible de prolonger pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

  • Réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
  • Réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
  • Réduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans
 

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Les avantages du dispositif Pinel

Le gouvernement a fait en sorte de rendre le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel très attractif pour les investisseurs afin de s’assurer qu’il remplisse son rôle de stimulant pour le secteur de la construction immobilière. Il a d’ailleurs prorogé la loi Pinel en 2018.
Ci-dessous, vous trouverez les avantages principaux de la loi Pinel et les améliorations apportées par rapport aux loi précédentes comme la loi Duflot.
 

1. Réduction d’impôts

Un des principaux avantages de la loi Pinel est le fait de pouvoir défiscaliser, et ce jusqu’à 21% du prix du bien acheté si il est loué durant 12 ans. Cet avantage fiscal est plafonnée pour un investissement maximum de 300 000€ et de 2 investissement par an. Il est cependant tout à fait possible d’acheter plus cher, mais alors la partie au-dessus des 300 000€ ne sera simplement pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôts. Considérant ces critères, la réduction d’impôt maximum lors d’un investissement Pinel peut s’élever à 63 000€ / an.

2. Possibilité d’un investissement sans apport

En bénéficiant d’un allègement fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf sans apport initial.
Les loyers et la réduction d’impôt peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l’achat du logement.

3. Location sur un marché porteur de tous types d’appartements

Le dispositif Pinel se concentre sur les zones tendues du territoire français. Cela implique que ce sont principalement les grandes agglomérations où la demande locative est forte et donc qu’il y est relativement facile de louer son bien.
De plus, la variété de biens neufs proposés à la commercialisation est grande, cela va du studio aux grands appartements. Chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs.

4. Possibilité de louer à ses ascendants / descendants

Un avantage important par rapport à la précédente loi Duflot est le fait que la loi Pinel offre la possibilité de louer à des membres de sa famille, ce qui est très pratique pour les investisseurs souhaitant, par exemple, louer à leurs enfants. Le locataire ne doit cependant pas faire partie du foyer fiscal.

5. Déduction des charges de ses impôts

Avec la loi Pinel il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charges, par exemple :

  • Taxe foncière
  • Frais d’entretien du logement
  • Primes d’assurances
  • Frais de gestion locative
  • Intérêts d’emprunt

défiscalisation immobilière Pinel


 

Conditions d’application de la loi Pinel

Etat du logement d’investissement

Afin de pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel, le logement doit respecter certaines conditions loi Pinel, en clair il doit-être :

  • Un logement neuf
  • Un logement acquis dans le cadre d’une vente en état de futur achèvement (VEFA)
  • Un logement à construire
  • Un logement ancien allant être rénové pour être transformé en logement neuf
  • Un logement remis en état de décence grâce à des travaux de réhabilitation
  • Un local transformé en logement

Zonage loi Pinel

Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt de la loi Pinel, il est nécessaire d’investir dans un logement situé dans une des zones Pinel désignée comme éligible par le gouvernement.
Un découpage ou zonage a été effectué par l’État, divisant le territoire français en 5 zones décrites ci-dessous :

Dénomination de la Zone PinelZone Pinel
Zone AAgglomération de Paris (zone A bis incluse), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont chers
Zone AbisParis et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
Zone B1Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont hauts, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer
Zone B2Centres villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez chers, communes de Corse non situées en zones A ou B1.
Zone CReste du Territoire (non éligible)

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Les zones A, Abis, B1 et B2 éligibles en 2018

 

zonage pinel 2018

 

Comparativement au zonage appliqué en 2017, la loi Pinel en 2018 voit ses zones d’application resserrées et seulement les zones A, Abis et B1 sont éligibles, à quelques exceptions près.


Plafonds loi Pinel

Si le mécanisme de défiscalisation Pinel est d’un fonctionnement simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi.

Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi :

  • Les plafonds de LOYER
  • Les plafonds de RESSOURCES

Plafonds de loyer Pinel

Le plafond de loyer loi Pinel est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires. Il déterminera donc en grande partie les revenus locatifs potentiels à prendre en compte lors du calcul de rentabilité d’un investissement locatif Pinel.
Ce plafond dépend de :

  • La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
  • La surface utile calculée du logement

Comment calculer un plafond de loyer Pinel ?

La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :

Barême x Surface Utile x Coefficient Pinel

1. Déterminer le Barême Pinel /m2

Ce barême, mis à jour chaque année par le gouvernement, dépend de la zone éligible Pinel dans laquelle se trouve le logement mis en location. Voici les correspondances ci-dessous :

Zone Eligible PinelBarême Pinel 2018-2019
Zone A12.59€/m²
Zone A bis16.96€/m²
Zone B110.15€/m²
Zone B28.82€/m²

 

2. Déterminer la surface utile Pinel

Surface utile = habitable + 0.5 x surface annexes

Selon cette formule, on constate que l’on ajoute la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc…

 Les parking ne font pas partie des surfaces annexes
 Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m²

3. Calcul du coefficient multiplicateur

Coefficient multiplicateur = 0.7 + (19 / Surface Utile)

 Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.

Plafonds de ressources Pinel

Le plafond de ressources des locataires d’un logement acheté dans le cadre de la loi Pinel représente les revenus maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement.

Ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé.

Le plafond de ressources Pinel est fixé en fonction de :

  • La zone du logement
  • La composition du foyer
Composition du Foyer
du ou des locataire(s)
ZONE PINEL
Zone A bis (en €)Reste de la Zone A (en €)Zone B1 (en €)Zone B2 (en €)
Personne seule37 50837 50830 57227 515
Couple56 05856 05840 82636 743
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge73 48667 38649 09744 187
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge87 73780 71659 27053 344
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge104 39095 55369 72562 753
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge117 466107 52778 57970 721
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+13 087+11 981+8 766+7 888
  • Pour déterminer facilement votre plafond de loyer, cliquez sur le lien ci-dessous pour accéder à notre :

    OUTIL DE CALCUL DE PLAFONDS LOYER PINEL


Avis sur la loi Pinel

Faut-il investir en Loi Pinel ? C’est une question que l’on entend souvent et cette loi est bien souvent critiquée. Cependant, un investissement réfléchi et bien pensé, dans une zone locative à forte demande et structuré pour répondre aux moyens et objectifs de l’investisseur s’avère très intéressant. Voici ci-dessous quelques avis loi Pinel d’acheteurs de biens sous les conditions du dispositif loi Pinel Gouv :

La Loi Pinel m’a permis d’économiser 21% d’impôt pendant 12 ans, c’est à dire de gommer entièrement mon impôt sur le revenu !

Caroline Tolduf

Grâce à un investissement Pinel, j’ai pu financer un bien immobilier en grande partie grâce aux loyers reçus ainsi que la remise fiscale proposée par le gouvernement. Une excellente façon pour moi de me constituer un patrimoine.

Jason Nipoch

J’arrive déjà au terme de mon premier achat sous le dispositif Pinel et j’ai pu revendre le logement acquis il y a 9 ans en effectuant un plue-value. Je vais très certainement refaire un investissement Loi Pinel afin de m’assurer un revenu complémentaire pour ma retraite.

Sylvie Plenit


Explication de la défiscalisation loi Pinel

Notre site propose des renseignements complets sur l’explication de la loi Pinel.

Vous pouvez également consulter le texte officiel de la loi Pinel, paru au Journal Officiel pour les informations officielles.

texte officiel integral loi pinel

Simulation Pinel

Afin de s’assurer qu’un investissement Pinel est le plus adapté a votre capacité d’épargne et situation fiscale, il est important d’effectuer une simulation loi Pinel avant d’envisager tout investissement ou rencontre avec un professionnel de l’immobilier.
Que ce soit un exemple Pinel concret et chiffré, un simulateur en ligne et anonyme ou une simulation Pinel Excel de nombreuses possibilités pour s’assurer de la rentabilité de son investissement sont disponibles.

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Guide loi Pinel 2018-2019

Afin d’assurer la bonne rentabilité d’un investissement Pinel, il s’agit de ne pas se tromper sur le type de bien à acheter afin qu’il correspondent à vos objectifs patrimoniaux et votre capacité d’épargne. De plus la localisation du bien est importante afin de garantir la location du bien durant la durée de l’investissement.

guide loi pinel

La meilleure façon de s’assurer de tout cela est de faire appel à un professionnel de l’immobilier locatif, mais il est bon de se renseigner préalablement avec la lecture d’un guide Pinel pour connaître le sujet de la défiscalisation immobilière dans ses grandes lignes.

Sylvia Pinel - Ministre du logement de 2014 à 2016

Sylvia Pinel a pris la suite de Cécile Duflot à la tête du ministère du logement , de l’égalité des territoires et de la ruralité en 2014. C’est elle qui a affiné les modalités d’applications de la loi Duflot pour la rendre plus attractive à un plus grand nombre d’investisseurs. 

Sylvia Pinel est née le 28 septembre 1977 à L’Union (Haute-Garonne).

Formation Universitaire

– DESS contentieux et arbitrage
– DEA en droit fondamental et européen

Engagement Politique

– Conseillère au conseil général du Tarn-et-Garonne
– Présidente du Parti Radical de Gauche de 2016 à 2017
– Députée de la 2e circonscription du Tarn-et-Garonne (benjamine de l’Assemblée nationale).
– Ministre déléguée à l’Artisanat, au Commerce et au Tourisme, élue en mai 2012.
– Participation à la campagne de François Hollande.
Ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité de 2014 à 2016
– Candidate pour les élections régionales de décembre 2015 (région Midi-Pyrénées-Languedoc-Roussillon).

Sylvia Pinel – Twitter

Conseils pour réussir son investissement locatif défiscalisant

De nombreux paramètres sont à prendre en compte lors d’un investissement locatif immobilier, que ce soit au niveau financier, immobilier, fiscal, patrimonial et juridique.
Les objectifs et situations patrimoniales sont uniques à chaque investisseur et le bien Pinel choisi doit répondre à ceux-ci.

Il peut être judicieux de consulter un professionnel en investissement immobilier et gestion de patrimoine pour qu’il conçoive le montage financier global en mettant toutes les chances de votre côté pour assurer la rentabilité de votre achat Pinel.

Quel que soit votre choix de faire appel à un cabinet spécialisé ou non, voici les principales étapes à considérer pour un investissement locatif :

  1. sélection du programme l’immobilier le pertinent par rapport à vos objectifs
  2. mise en place d’un éventuel service de gestion locative
  3. négociation des garanties
  4. consultation des organismes financiers pour l’obtention du prêt
  5. excécution des formalités administratives, fiscales et notariées à toutes les étapes de l’investissement

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