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Loi Pinel : la loi d'investissement locatif reconduite en 2018

Qu'est-ce que la Loi Pinel ?

La loi Pinel prend la suite de la loi Duflot et de la loi Scellier.
C'est une loi de défiscalisation immobilière permettant de défiscaliser et de réduire son IR (impôt sur le revenu) en s'engageant sur une durée de location d'un bien neuf acquis dans une zone éligible.

Le but de la Loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoires dites "tendues", c'est à dire où la demande locative est bien supérieure à l'offre.
La loi Pinel est donc un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement offrant une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif pour les contribuables Français qui achètent ou font construire des logements neufs ou assimilés.
Son application s'étend du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021 (après prolongation du disppositif, qui devait prendre fin le 31 décembre 2017) par le gouvernement Macron le 20 septembre 2017.

Les propriétaires de ces logements s’engagent à les louer (location nue, non meublée) à usage d’habitation principale du locataire, ce dernier devant entrer dans le cadre du respect de plafonds de loyer et plafonds de ressources décidés par le gouvernement et généralement mis à jour annuellement.

Réductions d'impôts accordées dans le cadre d'un investissement Pinel

L'avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l'engagement de durée de location du logement neuf acheté (comprise entre 6 et 12 ans).
2% par an de réduction sont appliqués de la 1ère à la 9ème année. Il est ensuite possible de prolonger pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

loi pinel patrimoine
Constitution d'un patrimoine avec la Loi Pinel

Avantages Loi Pinel

Le gouvernement a fait en sorte de rendre le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel très attractif pour les investisseurs afin de s'assurer qu'il remplisse son rôle de stimulant pour le secteur de la construction immobilière.
Ci-dessous, vous trouverez les avantages principaux de la loi Pinel et les améliorations apportées par rapport aux loi précédentes comme la loi Duflot.

  1. Réduction d'impôt
  2. Le principale avantage de la loi Pinel est le fait de pouvoir défiscaliser, et ce jusqu'à 21% du prix du bien acheté si il est loué durant 12 ans.
    Cet avantage fiscal est plafonnée pour un investissement maximum de 300 000€ et de 2 investissement par an. Il est cependant tout à fait possible d'acheter plus cher, mais alors la partie au-dessus des 300 000€ ne sera simplement pas prise en compte dans le calcul de la réduction d'impôts.
    Considérant ces critères, la réduction d'impôt maximum lors d'un investissement Pinel peut s'élever à 63 000€ / an.
  3. Possibilité d'un investissement sans apport
  4. En bénéficiant d'un allègement fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d'un bien immobilier neuf sans apport initial.
    Les loyers et la réduction d'impôt peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l'achat du logement.
  5. Location sur un marché porteur de tous types d'appartements
  6. Le dispositif Pinel se concentre sur les zones tendues du territoire français. Cela implique que ce sont principalement les grandes agglomérations où la demande locative est forte et donc qu'il y est relativement facile de louer son bien.
    De plus, la variété de biens neufs proposés à la commercialisation est grande, cela va du studio aux grands appartements. Chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs.
  7. Possibilité de louer à ses ascendants / descendants
  8. Un avantage important par rapport à la précédente loi Duflot est le fait que la loi Pinel offre la possibilité de louer à des menbres de sa famille, ce qui est très pratique pour les investisseurs souhaitant, par exemple, louer à leurs enfants. Le locataire ne doit cependant pas faire partie du foyer fiscal.
  9. Déduction des charges de ses impôts
  10. Avec la loi Pinel il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charges, par exemple :
    ⇒ Taxe foncière
    ⇒ Frais d'entretien du logement
    ⇒ Primes d'assurance
    ⇒ Frais de gestion locative
    ⇒ Intérêts d'emprunt

Conditions d'application de la Loi Pinel

État du logement d'investissement

Afin de pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel, le logement acheté doit-être :

Zonage loi Pinel

Pour pouvoir prétendre à la réduction d'impôt de la loi Pinel, il est nécessaire d'investir dans un logement situé dans une zone désignée comme éligible par le gouvernement.
Un découpage ou zonage a été effectué par l'État, divisant le territoire français en 5 zones décrites ci-dessous :

Dénomination de la Zone Pinel Zone Pinel
Zone A Agglomération de Paris (zone A bis incluse), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont chers
Zone A Bis Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
Zone B1 Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont hauts, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer
Zone B2 Centres villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez chers, communes de Corse non situées en zones A ou B1.
Zone C Reste du Territoire (non éligible)

Les zones A, Abis, B1 et B2 sont les zones éligibles en 2017.
La loi Pinel en 2018 voit ses zones d'application resserrées et seulement les zones A, Abis et B1 seront éligibles, à quelques exceptions près qui seront détaillées début 2018.
loi pinel carte zones
La carte des zones de la Loi Pinel

Plafonds Loi Pinel

Si le mécanisme de défiscalisation Pinel est d'un fonctionnement simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi.
Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi :

Plafonds de loyer Loi Pinel

Le plafond de loyer d'un logement loué en loi Pinel est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires.
Ce plafond dépend de :

Comment calculer un plafond de loyer Pinel ?
La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :
Barême Pinel x Surface Utile x Coefficient Pinel
  1. Déterminer le Barême Pinel
  2. Ce barême, mis à jour chaque année par le gouvernement, dépend de la zone éligible Pinel dans laquelle se trouve le logement mis en location. Voici les correspondances ci-dessous :
    Zone Éligible Pinel Barême Pinel 2018
    Zone A 12,50€ /m2
    Zone Abis 16,83€ /m2
    Zone B1 10,07€ /m2
    Zone B2 8,75€ /m2
  3. Déterminer la surface utile Pinel
  4. Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface annexes
    Selon cette formule, on constate que l'on ajouter la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc...
    ! Les parking ne font pas partie des surfaces annexes.
    ! Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m².
  5. Calcul du coefficient multiplicateur
  6. Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)
    ! Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.

Plafonds de Ressources Loi Pinel

Le plafond de ressources des locataires d'un logement acheté dans le cadre de la loi Pinel représente les revenus maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement. Ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d'un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé.
Le plafond de ressources est fixé en fonction de :

Composition du Foyer du ou des locataire(s) Zone Pinel
Zone A bis
(en €)
Reste de
la Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en
€)
Personne seule 37 126 37 126 30 260 27 234
Couple 55 486 55 486 40 410 36 368
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
72 737 66 699 48 596 43 737
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
86 843 79 893 58 666 52 800
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
103 326 94 579 69 014 62 113
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
116 268 106 431 77 778 70 000
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 12 954 + 11 859 + 8 677 + 7 808

Texte Officiel de la Loi Pinel

Retrouvez le texte intégral du texte de loi Pinel en cliquant ici

Avis sur la Loi Pinel

Faut-il investir en Loi Pinel ? C'est une question que l'on entend souvent et cette loi est bien souvent critiquée. Cependant, un investissement réfléchi et bien pensé, dans une zone locative à forte demande et structuré pour répondre aux moyens et objectifs de l'investisseur s'avère très intéressant.
Voici ci-dessous quelques avis d'acheteurs de bien sous les conditions du dispositif Pinel :

"La Loi Pinel m'a permis d'économiser 21% d'impôt pendant 12 ans, c'est à dire de gommer entièrement mon impôt sur le revenu !"
- Caroline Tolduf
"Grâce à un investissement Pinel, j'ai pu financer un bien immobilier en grande partie grâce aux loyers reçus ainsi que la remise fiscale proposée par le gouvernement. Une excellente façon pour moi de me constituer un patrimoine !"
- Jason Nipoch
"J'arrive déjà au terme de mon premier achat sous le dispositif Pinel et j'ai pu revendre le logement acquis il y a 9 ans en effectuant un plue-value. Je vais très certainement refaire un investissement Loi Pinel afin de m'assurer un revenu complémentaire pour ma retraite."
- Sylvie Pleni

Explication de la Loi Pinel

Retrouvez notre page complète sur l'explication de la Loi Pinel.

Guide Loi Pinel

Afin d'assurer la bonne rentabilité d'un investissement Pinel, il s'agit de ne pas se tromper sur le type de bien à acheter afin qu'il correspondent à vos objectifs patrimoniaux et votre capacité d'épargne. De plus la localisation du bien est importante afin de garantir la location du bien durant la durée de l'investissement.
La meilleur façon de s'assurer de tout cela est de faire appel à un professionnel de l'immobilier locatif, mais il est bon de se renseigner préalablement avec la lecture d'un guide Pinel pour connaître le sujet de la défiscalisation immobilière dans ses grandes lignes.

Déclaration Fiscale loi Pinel

Simulation / Calculatrice Loi Pinel

Éligibilité à la Loi Pinel